Regularização de imóveis: como realizar o processo de usucapião corretamente?

Especialistas explicam como funciona o processo de usucapião e como executá-lo por meio de ação judicial ou processo administrativo junto ao cartório de registro de imóveis.

Usucapião é o direito de adquirir um imóvel por meio do tempo de posse e/ou permanência no mesmo, desde que a utilização seja por um determinado tempo contínuo e sem objeções, variando de cinco a quinze anos, em casos especiais a partir de dois anos, desde que o imóvel não seja um bem público. Porém, para realizar este procedimento, é necessário apresentar os documentos exigidos por lei e cumprir diversos requisitos. O processo de usucapião pode trazer diversos benefícios, pois, quando se possui um imóvel regular e dentro da lei, há vantagens como a tranquilidade de poder exercer a função de dono da propriedade, podendo construir, reformar, ampliar, vender por intermédio de financiamento bancário, utilizar o imóvel como garantia e, claro, a valorização do mesmo na hora de realizar qualquer operação.
Segundo a advogada Camila KatrinKuppas, de Blumenau (SC), para dar início ao processo de usucapião, alguns requisitos são analisados, a fim de verificar se o respectivo possuidor consegue comprovar a sua posse sobre o imóvel e reunir toda a documentação necessária e exigida por lei para estruturação do processo. “É importante que esta análise prévia seja feita, pois, sem a comprovação de posse do imóvel e sem a documentação necessária, não será possível dar sequência no processo”, afirma.
O processo de Usucapião pode ser realizado por meio de ação judicial ou processo administrativo junto ao cartório de registro de imóveis competente.
Além dos requisitos previamente analisados, para dar início ao processo, outros fatores são extremamente importantes no processo de usucapião, como, unir a documentação necessária e apresentar a planta e o memorial descritivo do imóvel.
Documentação
Este processo é bastante minucioso e requer auxílio preferencial de um Despachante Imobiliário, que ajudará na união de toda documentação necessária para complementação do Processo.
“Esta parte do processo pode ser um pouco mais longa, visto que, toda documentação precisa ser apresentada e estar de acordo com o Processo estabelecido antes do seu protocolo”, ressalta Alizete Ana Cristelli, administradora da Documentare (Blumenau/SC).
A especialista, lista os documentos necessários para o processo de Usucapião:
– Documentos pessoais dos interessados em ajuizar o processo, documentos pessoais dos vizinhos confrontantes do imóvel.
– Apresentação do Justo Título da Posse (se houver), e demais documentos comprobatórios da posse ininterrupta do imóvel e sem ser contestada.
– Declarações necessárias dos confrontantes, planta do imóvel, memorial descritivo, e apresentação da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), matrícula do imóvel atualizada, e ou outros documentos que esclareçam a origem da posse.
– Certidão de valor venal do imóvel por corretor, certidões negativas de débitos, testemunhas, ata notarial no caso de processos administrativos.
– Documentos originais e/ou cópia autenticada, bem com firmas reconhecidas no caso de documentos com assinatura.
“Inicialmente pode parecer muita coisa para reunir, mas com uma assessoria especializada e organizada, tudo sai conforme o planejado”, afirma Alizete.

Responsabilidades técnicas: Planta e Memorial Descritivo do Imóvel
Esta parte do processo é realizada por um engenheiro capacitado, que produzirá a planta e o memorial descritivo do imóvel, que consistem em um levantamento das áreas e demais informações do imóvel, como medidas, localização, dimensões, áreas confrontantes, ângulos e coordenadas.
O Engenheiro Sulieverton Bento, diretor da Guter Engenharia de Solo (Blumenau/SC), explica que o engenheiro estará responsável por todas as informações contidas nestes documentos e que posteriormente, deverão ser conferidas em campo através de levantamento topográfico instruído pelas normas técnicas.
“Tanto a planta como o memorial descritivo precisam ser feitos de forma correta e completa, pois através desses documentos todas as especificações do imóvel serão avaliadas e validadas”, ressalta o Engenheiro.

Tipos de Usucapião
O usucapião pode ser dividido em cinco tipos diferentes, são eles:
Extraordinário: O direito de adquirir a propriedade do imóvel quando por quinze anos, sem interrupção e sem oposição, possuir como seu o imóvel, independentemente de justo título, podendo ser reduzido para dez anos, se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Ordinário: O direito de adquirir a propriedade do imóvel quando por dez anos, sem interrupção e sem oposição, possuir como seu o imóvel, com justo título e boa fé, podendo o prazo pode ser reduzido para cinco anos, se for comprovado que o imóvel foi adquirido onerosamente com base em um registro constante do respectivo cartório, cancelado posteriormente, e desde que use o imóvel como moradia ou tenha realizado investimentos de interesse social e econômico.
Especial Urbano: O direito de adquirir a propriedade do imóvel quando por cinco anos consecutivos, ininterruptamente e sem oposição, possuir como seu o imóvel, desde que a área seja inferior a 250 m² constituído como moradia, sendo que o possuidor não pode ter outro imóvel urbano ou rural em seu nome. O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. O direito previsto não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Especial Rural: O direito de adquirir a propriedade do imóvel quando o possuir por cinco anos contínuos, sem interrupções e sem oposição, possuir como seu o imóvel, em área urbana inferior a 50 hectares, usada como área produtiva de trabalho próprio ou da família, com moradia no local. Nesse caso, não sendo proprietário de outro imóvel rural ou urbano.
Especial Familiar: O direito de adquirir o imóvel quando exercer por dois anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 m², cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. O direito previsto não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

 

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